Smlouva o nájmu ke stažení?
Jistě jste se na internetu setkali s možností stáhnout si tzv. vzor smlouvy o nájmu.
Pouze zadáte několik údajů do formuláře a obratem na Vás čeká vygenerovaná smlouva ke stažení.
Tento způsob získání smlouvy Vám nedoporučuji!
Každý případ pronájmu je zcela unikátní a specifický. Různé typy nájemců, skladby bydlících osob, jejich národnosti (tedy odlišné osobní údaje oproti občanům ČR). Každý bytový dům má jiný seznam domovních poplatků a služeb. V některých případech přepisujete elektřinu a/nebo plyn, v jiných ne.
Nechci se dotknout práce advokátů, již vypracovávají smlouvy o nájmu. Ty jsou pak z hlediska zákona obvykle (byť ne vždy) v pořádku, avšak většina takových smluv (s nimiž jsem doposud přišel do styku) z mého pohledu a mé 15 leté každodenní zkušenosti se skutečnými (nejen obecnými) případy, zcela postrádá důležitou ochranu bezpočtu možných událostí, jež mohou nastat, nejsou standardní a nejsou v občanském zákoníku zmíněné, a bohužel průběžně opravdu nastávají.
Pokud necháváte smlouvu vypracovat advokátem, nebo ji generujete nějakým online vzorem, dovoluji si Vám doporučit, abyste při její kontrole dbali následujících náležitostí:(
Náležitosti smlouvy o nájmu
Smluvní strany
V úvodu smlouvy by měly být spravně a řádně specifikované smluvní strany, jejich osobní údaje, adresy trvalého pobytu, čísla bankovních účtů, u cizinců čísla, druhy a platnosti povolení k pobytu v ČR.
Následně je vhodné uvést spolubydlící osoby a jejich základní údaje a kontakt. V případě, že zájemce o uzavření smlouvy žádá, aby nájemcem bylo více osob, toto nedoporučuji. V případě problémů byste museli všechny písemnosti doručit všem, a se všemi nalézt shodu.
Doporučuji coby nájemce uvést pouze jednu osobu a ostatní uvést jako spolubydlící osoby.
Předmět nájmu
V této části smlouvy je důležité uvést prohlášení pronajímatele, že je vlastníkem (spoluvlastníkem, či nájemcem u družstevního vlastnictví) pronajímané nemovitosti, již řádně popíšeme a specifikujeme ji do detailu, včetně odkazu na list vlastnictví v katastru nemovitostí. Uvedeme také případná práva užívání dalších nemovitostí, nebo jejich částí (sklep, parkovací místo, apod.).
V tomto bodu také specifikujeme účel nájmu (bydlení, podnikání, apod.)
Dále uvedeme prohlášení nájemce, že se se stavem předmětu nájmu řádně seznámil a shlédává jej způsobilým k užívání dle sjednaného účelu.
Doba nájmu
Zde uvedeme dobu nájmu a a jeden ze způsobů skončení nájmu.
S automatickým prodloužením
– smlouva bude vždy prodloužena za stejných podmínek, pakliže smluvní strany v předem sjednané době před skončením smlouvy neoznámí, že na skončení trvají, nebo nesjednají změnu podmínek.
Bez automatického prodloužení:
– smlouva skončí ve sjednané době, pakliže v předem sjednané době před skončením smlouvy neuzavřou smluvní strany dodatek o jejím prodloužení
Obě varianty mají své pro a proti.
Při automatické prolongaci, pokud není vhodné změnit výši nájmu, nebo sjednat jiné podmínky, nemusíte nic řešit a každý rok dojde k prodloužení smlouvy. V případě komplikovaného nájemce a problémy s doručením oznámení o neprodloužení smlouvy, je ukončení smlouvy komplikovanější, byť řešitelné.
Při variantě každoročního prodlužování dodatkem musíte v kalendáři hýčkat termín skončení smlouvy, abyste včas mohli jednat, smlouvu včas prodloužit, nebo poslední 3 měsíce nájmu využít své zákonné právo hledat nové nájemce a předmět nájmu jim ukázat a nestalo se, že Vám nájemce v poslední den nájmu zaklepe na dveře s tím, že končí, neboť jste dodatek o prodloužení nesjednali. Výhodou této varianty je však jistota, že smlouva někdy skončí 100%, pakliže jste dodatek neuzavřeli, a problémový nájemce nemůže namítat nedoručení výpovědi.
Způsoby skončení nájmu
Zde specifikujeme možné způsoby skončení nájmu. Dohodou smluvních stran, výpovědí jedné ze stran v souladu s důvody uvedenými v občanském zákoníku, uvedeme možnosti pro nájemce (za jakou dobu může vypovédět smlouvu kdykoliv a bez udání důvodu s 3 měsíční výpovědní dobou).
Pronajímatel v průběhu každého období smlouvy nemůže smlouvu na dobu určitou vypovědět, pakliže nájemce smlouvu neporušuje, nebo s 3 měsíční výpovědní dobou, pakliže nájemce smlouvu porušuje hrubým způsobem, nebo bez výpovědní doby, pakliže nájemce smlouvu porušuje zvlášt závažným způsobem.
U tohoto bodu doporučuji u všech variant odkázat na správné paragrafy občanského zákoníku, nebo je odcitovat.
Nájemné a poplatky
Specifikujeme sjednanou výši nájmu, výčet domovních poplatků a služeb a výši splatné zálohy na jejich úhradu, upřesníme, zda elektřina a/nebo plyn budou hrazeny formou záloh pronajímateli, který zůstane jejich odběratelem, nebo zda jejich odběry budou převedy na nájemce.
U přepisu energií je výhodou, že nemusíte řešit jejich vyúčtování. Nemáte však kontrolu nad platbami a tím, že v případě neplacení nebudou energie zrušeny, přičemž znovuzapojení měřidel stojí dost peněz. Doporučuji Vám ošetřit to ve smlouvě, stejně jako podmínku, aby nájemce při skončení energie neodhlásil, ale přepsal zpět na Vás, nebo nového nájemce.
Pokud zůstanete odběratelem energií, máte přehled o platbách, vyhnete se přepisům, avšak čeká Vás každý rok vyúčtováí na víc (nebo dvě v případě elektřiny a plynu).
V tomto bodu také sjednáme splatnost nájemného a poplatků a formu jejich úhrad. Uvedeme výší úroku z prodlení v případě prodlení. Uvedeme vzájemné vypořádání přeplatků a nedoplatků. Zároveň sjednáme právo pronajímatele jednostranně upravit výši záloh dle vyúčtování a předpisu správy domu. Současně uvedeme právo pronajímatele požadovat po nájemci nedoplatky z vyúčtování, zjištěné do 1 roku po skončení nájmu. (např. nájemce skončí v prosinci, za aktuální rok není dostupné vyúčtování, pronajímatel musí vrátit jistotu při skončení nájmu, pro výpočet vyúčtování tedy použije jednotkové ceny z předchozího vyúčtování, přičemž na jaře zjistí, že ceny za předchozí rok byly vyšší, ale nájemce již v prosinci byt opustil a jistotu zpět obdržel).
Doporučuji každý rok všechna vyúčtování řádně a včas nájemci předložit. V opačném případě se pronajímatel vystavuje zákonné pokutě ve výši 50,- Kč za každý den prodlení s předložením vyúčtování, a to až do okamžiku jeho předložení nájemci, nebo do konce platnosti smlouvy, pakliže vyúčtování po celou dobu nájmu nájemci nepředloží.
Někteří pronajímatelé nechtějí vyúčtování řešit a po skončení nájmu vystaví jedno souhrnné vyúčtování. Při nájmu např. 3 let se tak vystavují riziku pokuty ve prospěch nájemce, ve výši až 91.500,- Kč
Jistota (kauce)
V této části sjednáme výši jistoty (vratné kauce) a upřesníme, na co a kdy může být pronajímatelem použita a specifikujeme její vrácení nájemci při skončení nájmu.
Pronajímatelé obvykle požadují dvojnásobek výše nájmu bez poplatků nebo s poplatky, výjimečně i jednonásobek. Je potřeba brát v potaz, že výše jistoty a případné smluvní pokuty nesmí v součtu být vyšší, než 3 násobek výše nájemného bez poplatků.
Doporučuji sjednat jistotu ve výši nejméně dvojnásobku výše nájemného s poplatky. I když je smluvně sjednáno, že jistota nesmí být použita coby poslední nájemné, nájemci tento bod často porušují, poslední nájemné neuhradí a pronajímatel pak nemá z čeho čerpat v případě nutnosti oprav poškození, absence úklidu nebo výmalby, zjištění nedoplatků, apod.
V této sekci současně uvedeme úrok, jímž bude jistota úročena ve prospěch nájemce (dle zákona). Pokud výši úroku neuvedeme, vystavujeme se riziku, že nájemce bude po skončení nájmu úrok požadovat. Pokud nebude specifikován, a nájemce se obrátí na soud, ten úrok určí, čemuž samozřejmě doporučuji se vyhnout. Ustanovení, že se smlouvní strany dohodly na tom, že jistota nebude úročena je zbytečné. Nájemce by přesto mohl u soudu namítat nepatnost takového ustanovení, zkracující jeho zákonné právo na úrok z jistoty. Zároveň nedoporučuji sjednávat minimální úrok, na nějž soud může nahlížet jako na zanedbatelný, účelově zkracující práva nájemce.
Někteří pronajímatelé však zmínku o úroku z jistoty ve prospěch nájemce nechtějí mít ve smlouvě uvedenou a doufají, že nájemce úrok požadovat nebude.
Práva a povinnosti pronajímatele
Zde specifikujeme všechna práva a povinnosti pronajímatele.
Práva a povinnosti nájemce
Zde specifikujeme všechna práva a povinnosti nájemce.
Nezapomeneme na:
– dodržování klidu a čistoty v domě,
– povinnost nájemce pěcovat o předmět nájmu a řádně jej udržovat,
– povinnost nájemce vypnout přívod vody při dlouhodobé nepřítomnosti,
– povinnost nájemce oznámit dlouhodobou nepřítomnost v předmětu nájmu,
– určení osoby, jež zpřístupní předmět nájmu pronajímateli v případě nepřítomnosti nájemce (havárie, nebo kontrola bytu),
– možnost kontroly předmětu nájmu za přítomnosti nájemce,
– zákaz pěstování zakázaných rostlin a skladování zakázaných nebo nebezpečných látek,
– zákaz kouření,
– povinnosti oprav závad,
– možnosti výměny zámkové vložky a předání jednoho klíče pronajímateli, – povinnost nájemce nejdéle při skončení nájmu vymalovat stěny předmětu nájmu v rámci běžné údržby,
– zákaz stavebních úprav
– zákaz podnájmu předmětu nájmu další osobě bez současného uživání nájemcem,
– specifikace počtu osob užívajících předmět nájmu a sjednání jejich maximálního počtu,
– povinnost nájemce odhlásit se z trvalého pobytu, pakliže sebe nebo spolubydlící osobu ve vztahu k budově, ve které se předmět nájmu nachází, trvalý pobyt registruje,
– povinnost nájemce umožnit prohlídky s dalšími zájemci poslední 3 měsíce nájmu,
– zákaz odhlášení odběru elektřiny a plynu, místo jejich přehlášení na pronajímatele nebo nového nájemce,
– povinnost předání řádně uklizeného a čistého předmětu nájmu při skončení nájmu.
Je možné uvést také zákaz chovu zvířat. Zákoník to však neumožňuje, proto je takové ustanovení zbytečné. Na chovu zvířat, nebo jeho zákazu se mají smluvní strany dohodnout před zahájením nájmu s tím, že v případě porušení takové dohody sice pronajímatel nemůže nájemci dát výpověď z nájmu, může to však samozřejmě být důvod k neprodloužení smlouvy.
V této sekci doporučuji u některých bodů sjednat výši smluvní pokuty za jejich porušení, nebo náhradu škody. Výše smluvní pokuty a sjednané jistoty (kauce) však v součtu nesmí být vyšší, než 3 násobek výše nájemného bez poplatků.
Ujednání o komunikaci
Zde doporučuji specifikovat ujednání o komunikaci, jaké e-mailové adresy jsou pro komunikaci závazné, kdy se považují za doručené.
Současně určíme poštovní adresy, které budou využity za předpokladu selhání emailové komunikace.
Závěrečná ustanovení
Zde uvedeme možnosti úprav smlouvy (obvykle písemnými dodatky), uvedeme upřesnění řešení nesrovnalostí v souladu s občanským zákoníkem (pro případ, že jedna strana bude následně rozporovat nějaká ustanovení smlouvy), specifikujeme přílohy smlouvy.
Nezapomeneme uvést ujednání o shodné vůli stran smlouvu podepsat.
Příloha č. 1 – předávací protokol
Ke smlouvě přiložíme předávací protokol s výčtem vybavení předmětu nájmu, případných zjištěných závad, uvedeme stav bytu a při předání bytu také doplníme stavy měřidel vody, elektřiny, plynu, topení, nebo kalorimetru.
Příloha č. 2 – Nařízení vlády
Doporučuji přiložit v přesném znění Naŕízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.
Nabídka vypracování smlouvy o nájmu
